Avantages et inconvénients de la concession immobilière, alternative au bail commercial (loi n° 67-1253)
Question : quels sont les avantages et inconvénients de la concession immobilière, contrat alternatif au bail commercial ?
Réponses : Le contrat de concession immobilière a été créé par le législateur pour être expressément une alternative au bail commercial. Pourquoi n’a-t-il pas rencontré le succès qu’on aurait pu attendre tant le statut des baux commerciaux présente de nombreux inconvénients pour les propriétaires. La revue des avantages et inconvénients pourra permettre à chacun de se forger sa propre opinion.
La concession immobilière présente les avantages des inconvénients du bail commercial : elle peut porter sur des immeubles bâtis (après le 4 ou 5 janvier 1968) ou non bâtis, elle n’offre ni un droit au renouvellement (la concession ne se prolonge pas par tacite reconduction) ni une indemnité en cas de non-nouvellement (voir toutefois ci-dessous l’indemnité éventuelle pour les constructions effectuées par le concessionnaire), elle est peu réglementée (il peut donc y avoir extension ou changement de destination sauf stipulation contractuelle contraire), la redevance peut être intangible pendant la durée du contrat, aucun droit d’usage ne peut être consenti sur les biens immobiliers mis en concession, le contrat peut stipuler une clause résolutoire ou l’interdiction de construire (contrairement au bail emphytéotique).
En revanche, la concession immobilière présente également des inconvénients : la concession immobilière ne s’applique que pour les immeubles construits ou achevés après l’entrée en vigueur de la loi de 1967 (soit schématiquement après le 4 janvier 1968 à Paris et le 5 janvier 1968 en-dehors de Paris selon les anciennes règles d’entrée en vigueur des lois), elle ne peut être consentie par des titulaires de droit réel (usufruitier par exemple), elle pourrait ne pas constituer un droit réel (à l’exception éventuellement des nouvelles constructions que le concessionnaire aurait fait éventuellement édifier), le contrat peut être résilié par le concessionnaire, sans indemnité et à tout moment, pendant les 6 premières années moyennant un préavis de 6 mois, le contrat peut être cédé totalement ou partiellement sans l’accord du propriétaire (une clause d’agrément comme pour les cessions de fonds de commerce pourrait être stipulée selon nous pour palier cet inconvénient - mais voir la jurisprudence contraire pour les baux emphytéotiques - ainsi que, comme cela est expressément prévu par la loi de 1967, un droit préférentiel d’acquisition du propriétaire), le droit peut faire l’objet d’un nantissement ou d’une location-gérance, la “redevance” (équivalent du loyer) ne peut être payée qu’en espèces et doit être périodique (pas de paiement en une seule fois possible), le dépôt de garantie est limité à 6 mois, il ne peut y avoir d’indemnité d’entrée dans les lieux (“pas-de-porte”), le contrat doit mentionner une formule sacramentelle (référence au chapitre VI de la loi n° 67-1253) et être conclu devant notaire si l’on souhaite qu’il soit opposable aux tiers (car devant être publié au fichier immobilier), le contrat doit être très précis quant aux droits du concessionnaire au vu des très larges latitudes que lui offre le régime des concessions immobilières (liberté du choix de la destination, de construction, d’aménagement ou de modification des lieux concédés, pas d’obligation d’entretien ni de réparation), les limitations à la destination du bien doivent être justifiées au vu de la nature de l’immeuble et de l’organisation de l’ensemble immobilier, le concessionnaire a droit éventuellement à une indemnité en fin de contrat (correspondant à l’éventuelle augmentation de la valeur du bien immobilier) pour les nouvelles constructions qu’il a fait édifier et qui reviennent au propriétaire (sauf pour les constructions des 5 dernières années ou les améliorations effectuées au cours du contrat), le propriétaires est tenu à une obligation de non-concurrence de 5 ans en fin de contrat (sauf autorisation du tribunal de grande instance dans certains limitativement prévus par la loi).
Le contrat de concession immobilière est soumis à une taxe de publicité foncière de 0,70 % sur le montant cumulé des redevances (augmenté des charges imposées au repreneur) de toutes les années à courir (au même titre que le bail emphytéotique).
Avocat au barreau de Paris